一、房地产税收管理最新政策
（一）征免营业税的界定
1、售房人将购买后不足5年的住房对外销售，要全额征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票。
2、售房人将购买后超过5年（含）的非普通住房对外销售，要按其销售价格减除原购进价格后的余额计算征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票。
3、售房人将购买后超过5年（含）的普通住房对外销售，免予征收营业税，同时为其代开发票。
（二）契税减免的审核：
1、对于出售公有住房前后一年内新购置的房屋，免予征收契税。
2、拆迁后重新购房的，只对拆迁补偿款和购房款的差额征收契税。拆迁款大于购房款的不征。
3、私房腾退后重新购买房屋的，免予征收契税。
4、夫妻离婚后重新划分房产和法定继承人继承房产的，免予征收契税。
（三）普通住房标准的认定：
依据京建住〔2005〕523号 “关于北京市享受优惠政策普通住房标准的报告”北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）文件的规定，享受优惠政策普通住房标准为同时满足以下三个条件：
①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
②单套建筑面积在140（含）平方米以下；
③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。
纳税人销售平房住宅，凡实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的，均视同普通住房。
（四）购买住房时间的认定：
个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间，未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。
首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房合同、发票（或合法付款票据证明）的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。
（五）原购进价格的认定：
根据原购房发票或合法票据进行认定。
（六）缴纳税款的方式：
纳税人可采取现金、支票、缴款书、POS机四种形式缴纳税款。
1、现金。收款窗口收取纳税人缴纳的税款后即时开具完税凭证，并将完税凭证传递到发票窗口。
2、支票。收款窗口收到纳税人的支票后，须经过银行4天确认期后，再打印完税凭证和开具发票，并及时通知纳税人到发票窗口领取。
3、缴款书。纳税人持窗口开具的缴款书到银行缴纳税款后，将缴款书作帐联交到发票窗口，由发票窗口复印、存档并为其开具发票。
4、POS机。纳税人通过刷POS机支付税款的需由纳税人在签购单上签名予以确认支付，然后将缴费人留存联交给纳税人，并即时开具完税凭证传递到发票窗口。通过POS机支付的钱款必须于收取当日及时填开缴款书，连同签购单一起送交结算银行划转金库。
二、税收征管措施
我局在德内大街272号旁门设立了“西城区地方税务局房地产交易办税服务厅”，受理营业税的纳税申报和代开发票工作。联系电话为：66010506；66154979。
契税咨询及赠予、继承、离婚财产分割等非交易形式的契税征收窗口目前仍在西城房地局服务厅内。
三、纳税申报表格及填写说明
为了给纳税人提供方便，在营业税征收管理中我们将纳税人填制的纳税申报表和税务机关的审核情况表进行了合并，设计了“个人出售住房营业税申报（代开发票）确认书”，我们的工作人员将根据交易双方提供的资料填制此表，并由售房人予以确认。（附表） |
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| 个人出售住房营业税申报（代开发票）确认书 |
| 单位：元 |
| 受理申报审核资料、纳税人确认 |
编号 |
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合同号 |
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申报日期 |
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| 卖方姓名 |
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证件名称 |
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证件号码 |
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联系电话 |
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| 买方姓名 |
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证件名称 |
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证件号码 |
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联系电话 |
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| 住房购入时间 |
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售房合同签订时间 |
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计算 |
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购买是否超5年（不含） |
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| 房屋坐落 |
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| 土地级别 |
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平均交易价格 |
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| 容积率 |
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住房性质判定（容积率） |
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| 实际成交价格 |
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住房性质判定（平交价1.2倍以下） |
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| 建筑面积 |
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住房性质判定（建筑面积） |
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| 出售住房适用营业税政策 |
| 购买后不足五年的住房对外销售，全额征收营业税、城建税、教育费，代开发票。 |
经手人 |
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复核人 |
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| 购买后超过5年（含）销售的非普通住房，按其售房收入减除购买房屋价款后的余额计算征收营业税，代开发票。 |
经手人 |
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复核人 |
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| 购买后超过5年（含）销售的普通住房，免予征收营业税，代开发票。 |
经手人 |
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复核人 |
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| 税款计算：营业税=计税依据*5%城建税=营业税税额*7%教育费=营业税税额*3% |
| 售房收入 |
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可以扣除的购进价款 |
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计税依据 |
0 |
应纳营业税 |
0 |
| 应纳城建税 |
0.00 |
应纳教育费 |
0.00 |
税费合计 |
0.00 |
复核人 |
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| 售房人确认并签署意见 |
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| 税款征收 |
确认发票的开具日期 |
现金已收讫（或免征税款），确认发票开具日期为： |
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经办人 |
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| 支票存入国库4天，确认发票开具日期为： |
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经办人 |
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| 税收缴款书已回票，确认发票开具日期为： |
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经办人 |
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| 开具发票 |
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| 发票号码 |
经办人： |
| 发票送达 |
年月日送达纳税人。 |
| 纳税人确认收到发票情况 |
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四、在纳税人办理申报纳税手续时税务机关须查验以下资料并留存复印件： |
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| 内容 |
说明 |
份数 |
| 房屋买卖协议 |
———— |
复印件1份 |
| 买卖双方合法身份证明 |
包括身份证、户口本、军官证、护照等 |
复印件1份 |
| 原房屋的权属证明或纳税凭证 |
房产证，契税完税证、契税减免税证明、契税核定通知书等 |
复印件1份 |
| 授权委托书和代理人的身份证 |
委托其他个人或中介办理的 |
复印件1份 |
| 代开发票申请 |
———— |
原件1份 |
| 营业税缴款书 |
采用缴款书方式缴纳的 |
复印件1份 |
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另外以下几种情况，可以申请抵减或减免部分税款，除以上资料外还需纳税人提供： |
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| 项目 |
税种 |
须提供的资料 |
份数 |
| 购买后超过2年销售的非普通住房 |
营业税 |
原购房发票或合法票据 |
复印件1份 |
| 出售公有住房前后一年内新购房屋 |
契税 |
出售公有住房合同 |
复印件1份 |
| 拆迁后重新购买房屋 |
契税 |
拆迁补偿协议 |
原件、复印件各1份 |
| 私房腾退 |
契税 |
标准租承租户证明 |
原件1份 |
| 离婚 |
契税 |
离婚证 |
复印件1份 |
| 遗赠 |
契税 |
公证书、遗嘱或遗赠合同 |
复印件1份 |
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五、个人购买住房后销售办税流程
1.售、购房人到税务机关办理申报手续；
2.税务机关对纳税人申请资料进行审核；
3.税务机关确认征、免营业税；
4.税务机关代开发票；
5.购房人申报办理契税；
6.税务机关办理契税征、免手续；
税务机关将上述资料存档。
六、北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格[关于公布北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格的通知(京建住〔2006〕267>号)] |
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土地级别 |
平均交易价格（元/建筑平方米） |
一级 |
11454 |
二级 |
10592 |
三级 |
9289 |
四级 |
7749 |
五级 |
6047 |
六、七、八、九、十级 |
4828 |
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