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个人二手房交易个人所得税有关问题
2011-06-22阅读次数:42560[ 字体大小:   ]
    一、根据个人所得税法及相关税收政策规定,个人转让住房应按财产转让所得项目缴纳个人所得税。
    涉及的财政部、国家税务总局等具体文件有:
    1.财政部、国家税务总局《建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号 )
    2.财政部 国家税务总局《关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复 》(财税[2003]123号)
    3.国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)
    4.国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知(国税发〔2007〕33号)
    到目前为止,我市个人转让住房个人所得税的税收政策,都按上述文件规定执行没有新的政策精神,请各单位认真把握现有政策规定。
    二、具体问题
    1.经济适用房转商品房个人所得税问题
    根据财税[2003]123号文件精神,经济适用房转商品房,房屋过户双方为夫妻关系的,可以对出让方应缴纳的个人所得税凭夫妻关系证明直接予以免征,已经征收的应予以退税;
    经济适用房转商品房,房屋过户双方非夫妻关系的,房屋出让方应按规定缴纳个人所得税。
    2.买卖住房时间的确定
    根据国税发[2007]33号文件精神,判断买卖住房时间先后按以下原则确定:
    (1)购买住房的时间:
    已购公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具时间、房屋产权证上注明的时间,孰先原则确定;其他住房:以其房屋产权证注明时间;契税完税凭证注明时间,孰先原则确定(销售已购住房的购买时间、重新购置住房时间均按此标准掌握)。
    (2)卖出住房时间:
    个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。
    3. 房屋原值及合理费用问题
    根据国税发〔2006〕108号文件规定,各类住房原值的内容都作了明确,要严格掌握,原房主买房时交纳的维修基金不能作为房产原值或合理费用予以扣除。
    合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费。
    4.关于核定征收个人所得税问题
    根据国税发〔2006〕108号文件规定,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
    完整、准确的房屋原值凭证应严格按国税发〔2006〕108号文件第三条规定执行。
    5.个人无偿受赠房屋问题
    财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号 )和国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发〔2006〕144号),对个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题作了明确规定,在计征个人转让受赠房屋个人所得税时,不能采取核定征收。
    6.个人转让“非住房”问题
    根据国税发[2007]33号文件精神,个人出售商业用房取得的所得,应按规定缴纳个人所得税,不得享受1年内换购住房和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策;不能提供原值的应全额征收个人所得税。
    7.纳税人补缴以前年度税款开具完税证明问题
    纳税人通过扣缴单位补缴以前年度税款的,应按完税证明开具管理办法为纳税人开具完税证明;纳税人自行申报补税的,税收缴款书或完税证即为纳税人的完税凭证。
    
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